214-ФЗ: покупка квартиры через счет эскроу — как защищены деньги покупателя

Что такое 214-ФЗ
Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует отношения между застройщиком и гражданином, который приобретает квартиру или другой объект недвижимости в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве — ДДУ.
По ДДУ застройщик обязуется построить объект в установленный срок и после получения разрешения на ввод передать квартиру покупателю. Покупатель, в свою очередь, обязуется оплатить квартиру и принять ее после завершения строительства.

Что такое счет эскроу простыми словами
Счет эскроу — это специальный банковский счет, на котором деньги покупателя блокируются до наступления определенного события.

В случае покупки квартиры в строящемся доме схема выглядит так:
Покупатель → счет эскроу в банке → строительство дома → ввод дома в эксплуатацию → раскрытие эскроу → застройщик получает деньги.
То есть покупатель не передает стоимость квартиры непосредственно застройщику.
Согласно статье 15.5 214-ФЗ, банк открывает счет эскроу для учета и блокирования денежных средств участника долевого строительства. Деньги остаются на счете до выполнения условий, предусмотренных законом.
При этом на средства, находящиеся на эскроу-счете, проценты не начисляются. Закон также предусматривает отсутствие вознаграждения банку за обслуживание такого счета в рамках предусмотренного механизма.

Почему застройщик не получает деньги покупателя сразу?
Это главное отличие современной системы долевого строительства от прежней схемы.
Раньше после регистрации ДДУ покупатель перечислял деньги непосредственно на счет застройщика. Девелопер мог использовать привлеченные средства для финансирования строительства.

Теперь схема другая.
Застройщик получает финансирование строительства преимущественно за счет банковского проектного финансирования либо собственных средств. Деньги покупателей при этом находятся на счетах эскроу.
Получается своеобразная трехсторонняя система:
Покупатель
↓
вносит деньги на эскроу
Банк
↓
хранит и блокирует деньги
Застройщик
↓
строит дом за счет проектного финансирования
После выполнения условий деньги со счетов эскроу становятся доступны застройщику или направляются на погашение его обязательств перед банком.

Система 214-ФЗ + ДДУ + счет эскроу + проектное финансирование изменила механизм покупки строящегося жилья.
Покупатель перечисляет деньги не непосредственно застройщику, а на специальный счет в банке. Пока предусмотренные условия не выполнены, средства остаются заблокированными. Строительство при этом финансируется по отдельной банковской модели.
Для покупателя это существенно снижает риск потери денег в случае проблем с проектом, однако не отменяет необходимости тщательно проверять самого застройщика, проект, ДДУ, сроки и условия ипотечной сделки.
Перед покупкой квартиры в новостройке важно оценивать не только цену и красивую презентацию проекта, но и всю юридическую и финансовую конструкцию сделки.

Хотите купить квартиру в новостройке Перми и разобраться в условиях конкретного объекта? Обратитесь в АН «НИКА» — поможем сравнить варианты и пройти сделку с проверкой документов и условий покупки.