Как изменения льготной ипотеки меняют поведение крупнейших застройщиков России и Перми

Крупные девелоперы просят помощи: что произошло

Один из самых заметных игроков российского девелоперского рынка — группа «Самолёт» — направил в правительство запрос на предоставление льготного кредита в размере 50 млрд рублей сроком до трёх лет. Поводом для такого шага стало изменение параметров льготной ипотеки, которое, по оценке компании, способно ухудшить выполнение обязательств перед дольщиками и инвесторами без дополнительной финансовой «подушки».

Руководство девелопера заявляет, что уже реализует комплекс мер по адаптации к жёсткой кредитно‑денежной политике, но считает участие государства нормальной практикой для системообразующих компаний. В качестве аргумента «Самолёт» подчёркивает, что господдержка поможет избежать резкой, «кратной» индексации цен на строящиеся квадратные метры, то есть сгладить давление на конечного покупателя.

Показательно и то, что акционеры готовы предложить государству блокирующий либо более существенный пакет акций, фактически допустив его к участию в управлении с последующим правом обратного выкупа по новой цене. Такая конструкция демонстрирует глубину зависимости крупных девелоперов от программ льготной ипотеки и готовность менять структуру собственности ради сохранения устойчивости.

Как корректировка льготной ипотеки влияет на девелоперов

Федеральные ипотечные программы за последние годы претерпели заметную трансформацию: массовые льготные продукты были свернуты или ужесточены, а акцент сместился в сторону более адресной семейной ипотеки с дифференцированными ставками и ограниченными лимитами. Для застройщиков это означает уход эпохи «дешёвых» денег для покупателей, когда льготные кредиты автоматически разгоняли спрос и позволяли безболезненно индексировать цены.

Теперь девелоперам приходится учитывать несколько факторов:

• Снижение доступности дешёвой ипотеки для части клиентов, что ведёт к охлаждению спроса и удлинению сроков реализации проектов.
• Более жёсткие лимиты по суммам льготных кредитов в регионах (ориентир около 6 млн рублей), что особенно чувствительно для крупных и комфорт‑класса квартир.​
• Рост стоимости банковского финансирования на фоне жёсткой денежно‑кредитной политики, влияющий на себестоимость строительства и маржинальность проектов.

Отдельный удар по девелоперам наносит ужесточение требований банков к застройщикам, участвующим в льготных программах: в ряде случаев обсуждаются ограничения списков компаний, под объекты которых можно выдавать такие кредиты. Это усиливает сегментацию рынка: сильные игроки получают доступ к льготной ипотеке и спросу, тогда как более слабые рискуют потерять часть аудитории и понести дополнительные расходы на компенсацию ставок.

Рынок новостроек в Перми: что уже видно

На пермском рынке недвижимости 2025 год оказался гораздо более динамичным, чем прогнозировали многие эксперты: первичный рынок устоял, а вторичка даже показала повышенный спрос. По оценкам аналитиков, за десять месяцев 2025 года в новостройках Перми было реализовано около 5,5 тысячи квартир, что всего лишь на 12% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, несмотря на рост стоимости кредитования.​

Цены на жильё в городе растут почти синхронно на первичном и вторичном рынках. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках в 2025 году достигла порядка 160 тыс. рублей за кв. м, показав годовой прирост примерно на 11%. Вторичный сегмент также прибавил — средняя цена увеличилась до примерно 123 тыс. рублей за квадратный метр, причём темп роста здесь даже опередил среднероссийский уровень.

Отдельные прогнозы указывают, что в 2026 году цены на первичном рынке Перми продолжат плавно расти: ожидаемый диапазон — плюс 10–12% за год при относительно сдержанных объёмах новых стартов. По данным на осень, средняя стоимость квадратного метра в новостройках уже превышала 158 тыс. рублей, демонстрируя прирост более чем на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такая динамика объясняется сочетанием подорожания строительства, инфляционного фона и ограниченного предложения новых проектов.

Как всё это отражается на пермских покупателях и инвесторах

Для жителей Перми условия игры на рынке жилья постепенно меняются. С одной стороны, ипотека с господдержкой по‑прежнему доступна: банки предлагают программы с заявленными льготными ставками и лимитами, адаптированными под регион. С другой стороны, ужесточение федеральных правил и рост ключевой ставки делают получение по‑настоящему дешёвого кредита сложнее, а полная стоимость ипотеки с учётом комиссий и дополнительных опций заметно увеличивается.

Покупателям новостроек важно учитывать несколько моментов:

• Оценивать не только номинальную ставку, но и итоговый ежемесячный платёж, переплату за весь срок и «реальную» цену квартиры без субсидирования.
• Обращать внимание на устойчивость девелопера: опыт реализации проектов, наличие проблем с дольщиками, публичную отчётность и реакцию компании на изменения ипотечных программ.
• Выбирать формат квартиры с оглядкой на ликвидность: в условиях растущих цен и ограниченных лимитов льготных программ наиболее востребованными остаются компактные и функциональные планировки.

Для частных инвесторов ставка смещается с коротких спекулятивных стратегий на более длинный горизонт. Рост цен в Перми, по оценке экспертов, сохранится, но будет более плавным, а доходность будет зависеть не столько от «ипотечного разгона», сколько от удачной локации, качества проекта и потенциала арендного спроса. В этом контексте ситуация с запросом «Самолёта» на господдержку становится сигналом: ориентироваться только на наличие льготной ипотеки уже недостаточно, важно комплексно оценивать риски и устойчивость всего рынка.