Особенности уплаты налога с продажи недвижимости в 2026г.

Налог с продажи недвижимости в 2026 году становится более чувствительным из‑за прогрессивной шкалы и привязки к кадастровой стоимости, поэтому собственнику нужно заранее планировать срок владения, цену и документы по расходам, чтобы минимизировать НДФЛ.

Что изменилось по налогу с продажи квартиры

С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13% с дохода до 2,4 млн руб. и 15% с суммы сверх этого порога по сделкам с имуществом.
Налог считают не со всей суммы продажи, а с разницы между покупкой и продажей с учётом вычетов, но не ниже доли от кадастровой стоимости (как правило, 70%).
Вводится единая логика: чем больше доход от сделки, тем выше реальная налоговая нагрузка и тем важнее правильно оформить документы по расходам.

Когда можно не платить НДФЛ

Налог не взимается, если объект был в собственности минимум 3 года (наследство, дар от близких, приватизация, единственное жильё) или 5 лет в остальных случаях.
Освобождение есть, если цена продажи не ниже цены покупки и не меньше 70% кадастровой стоимости, а также если стоимость объекта (квартиры или участка) менее 1 млн руб.
Семьи с двумя и более детьми могут продать жильё без НДФЛ независимо от срока владения, если средства направляются на улучшение жилищных условий, при соблюдении определенных условий.

В каких случаях сумма налога уменьшается:

Доход можно уменьшить на имущественный вычет: до 1 млн руб. для жилья и участков или 250 тыс. руб. для прочего имущества.
Альтернатива — уменьшить доход на фактические документально подтверждённые расходы на покупку и связанные расходы (в ряде случаев это выгоднее фиксированного вычета).
Нельзя одновременно использовать схему «доход минус расходы» и фиксированный вычет 1 млн руб., нужно выбирать один вариант для каждой сделки.

Важные нюансы по срокам владения

Для участков при объединении/разделе срок владения теперь считают с даты регистрации исходного участка, что позволяет раньше получить освобождение от НДФЛ.
При продаже долей после раздела квартиры срок владения считают от исходного объекта, а у дольщиков — с момента покупки по ДДУ.
Это снижает риск ситуации, когда формально объект «как новый», а налоговая считает его как давно находящийся в собственности с льготным режимом.

Практический вывод для собственников

Продавцу нужно заранее просчитать: срок владения, кадастровую стоимость и её коэффициент в регионе, предполагаемую цену и наличие документов по расходам.
Главная стратегия —грамотно использовать минимальный срок владения и доступные вычеты, чтобы снизить НДФЛ и избежать претензий ФНС.

Евгения Санникова

Ведущий специалист отдела недвижимости АН "Ника"

Проконсультируем вас бесплатно

и с удовольствием

Наши специалисты ответят на все вопросы и помогут сэкономить 80% вашего времени

Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности сайта