С 2026 года дольщики возвращаются в игру: как взыскать неустойки с застройщика за просрочку

С 1 января 2026 года дольщики действительно возвращают право взыскивать неустойку и штрафы с застройщиков за просрочку сдачи квартир и неустранённые дефекты, причём по ряду периодов — даже если нарушения пришлись на время действия моратория.
​
Что изменилось с 2026 года

31 декабря 2025 года истёк срок действия моратория на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков, введённого как временная антикризисная мера и несколько раз продлённого постановлениями правительства. С 2026 года власти публично заявили, что больше не планируют продлевать мораторий и возвращают полную ответственность девелоперов за нарушение сроков. Это означает, что дольщик снова может требовать деньги за просрочку передачи квартиры по ДДУ и за затягивание устранения выявленных при приёмке недостатков, если соблюдены условия закона.
​

Какие периоды просрочки можно взыскать

Мораторий не «обнуляет» все возможные требования дольщиков, а закрывает лишь конкретные отрезки времени. В 2026 году можно требовать неустойку по ДДУ за два интервала: с 1 июля 2023 по 21 марта 2024 года и с 1 января 2026 года до фактической передачи квартиры по акту. Если просрочка началась во время моратория, но объект передали уже после его окончания, период задержки, который приходится на разрешённые даты, тоже может входить в расчёт. Важно уложиться в общий трёхлетний срок исковой давности, который отсчитывается с последнего дня просрочки.
​
В каких случаях дольщик вправе требовать неустойку

Основание для взыскания — нарушение сроков передачи квартиры по ДДУ, а не срывы строительства как такового. В договоре обычно указываются две даты: ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта дольщику, и именно вторая дата имеет значение для расчёта просрочки. Просрочка начинается со следующего дня после указанного в ДДУ срока передачи ключей, причём если он выпадает на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день, а отсчёт неустойки идёт уже со следующего.
​
Неустойка не взыскивается, если: дольщик сам уклонялся от подписания передаточного акта, застройщик нарушил только срок ввода дома в эксплуатацию, объект передали в период действия моратория и просрочка целиком пришлась на этот период, либо с момента окончания просрочки прошло более трёх лет. Зато можно взыскать, если акт подписан с задержкой, срок передачи был нарушен ещё во время моратория, а передача произошла уже после его окончания, и трёхлетний срок давности не истёк.
​
Как считается неустойка в 2026 году

Размер неустойки по ДДУ для граждан привязан к цене квартиры и ключевой ставке Банка России. По общему правилу она равна 1/300 ключевой ставки от цены договора за каждый день задержки, но для физических лиц применяется двойной размер — фактически 1/150 ставки ЦБ за день просрочки. Формула выглядит так: «Цена договора × 1/300 × ключевая ставка ЦБ × количество дней просрочки × 2». В расчёте используют ставку, действующую в период нарушения, а при наличии нескольких периодов с разными ставками просрочку делят и считают по каждой ставке отдельно.
​
В ряде «уникальных» объектов (например, элитные проекты с особыми условиями) может действовать ограничение — неустойка не более 5% от цены договора, если это предусмотрено законом. При этом суд по заявлению застройщика вправе уменьшить размер неустойки, если сочтёт её явно несоразмерной последствиям нарушения, но только при наличии аргументов и доказательств от девелопера.
​
Пошаговый алгоритм для дольщика

Чтобы получить деньги, недостаточно просто сослаться на закон — нужен формальный претензионный и судебный путь. На практике он состоит из трёх основных этапов:
​

1. Досудебная претензия застройщику. В претензии указываются данные сторон, реквизиты ДДУ, адрес и характеристики объекта, описание нарушения, подробный расчёт неустойки с указанием периодов и ставок, требование о выплате, а также банковские реквизиты дольщика и срок для добровольного исполнения. Документ лучше направлять заказным письмом с уведомлением либо вручать лично под подпись, чтобы зафиксировать дату начала течения срока ответа. Закон об участии в долевом строительстве устанавливает для застройщика до 30 дней на рассмотрение претензии и ответ.
2. Судебное разбирательство. Если девелопер проигнорировал претензию, формально отказал или перевёл только часть суммы, дольщик вправе обратиться в районный суд по месту нахождения застройщика или объекта. Минимальный срок рассмотрения дела в одной инстанции — около 3–4 месяцев с учётом принятия иска, рассмотрения, изготовления решения и вступления его в силу, а в случае апелляции процесс может растянуться до 5–6 месяцев. В иске прикладывают ДДУ, расчёт неустойки, переписку и доказательства отправки претензии; дополнительно можно заявить моральный вред, судебные расходы и компенсацию аренды жилья при вынужденном найме из-за задержки сдачи.
3. Исполнение решения и получение денег. Срок выдачи исполнительного листа законом жёстко не регламентирован: на практике он может занять от нескольких дней до нескольких месяцев после вступления решения в силу. После предъявления исполнительного листа у застройщика есть 7 дней на добровольное исполнение, а при неисполнении взысканием будет заниматься служба судебных приставов. Если девелопер на момент обращения в банкротстве, неустойку в общем случае взыскать невозможно, но уже полученный исполнительный лист можно включить в реестр требований кредиторов (как правило, в четвёртую очередь).

​
Важные нюансы и особые случаи

Дольщик вправе отказаться от ДДУ в одностороннем порядке, если застройщик задержал передачу квартиры более чем на два месяца, и потребовать возврат уплаченных средств с процентами за пользование деньгами по ставке ЦБ (в двойном размере для граждан). При этом проценты считаются не с момента просрочки, а с даты внесения денег до даты возврата, что в отдельных случаях может быть выгоднее, чем взыскание неустойки. Покупка квартиры в ипотеку не лишает дольщика права на неустойку: отношения с банком и обязательства застройщика по ДДУ являются независимыми, но при депонировании средств на эскроу-счёте возврат и перераспределение денег согласуются с банком и Росреестром.
​
Неустойка не выплачивается, если будет доказано, что дольщик сам затягивал приёмку и уклонялся от подписания акта, либо если задержка вызвана обстоятельствами, за которые девелопер не отвечает, и он это надлежащим образом подтвердил. В то же время умышленное затягивание сроков, злоупотребление мораторием или откровенно недобросовестное поведение застройщика сохраняют его ответственность и могут стать дополнительным аргументом в суде при взыскании в полном объёме.