Материнский капитал и ипотека: как выделить доли детям без согласия банка в 2026 году

В чем суть изменения закона

В закон о материнском капитале и закон об ипотеке внесены поправки, которые убрали обязательное согласие банка при оформлении жилья в общую долевую собственность супругов и детей, если объект приобретен с использованием средств маткапитала и находится в залоге. Теперь семья может заключить соглашение о распределении долей и подать документы в Росреестр сразу после перечисления средств материнского капитала, не дожидаясь полного погашения ипотечного кредита.
​
По сути, законодатель закрепил уже ранее формировавшийся подход: обязанность выделить доли всем членам семьи сохраняется, но банк больше не может блокировать исполнение этой обязанности своим отказом или затягиванием согласования.
​
Как теперь работает выделение долей

• Получатель сертификата по-прежнему обязан оформить жилье, приобретенное с использованием маткапитала, в долевую собственность: владелец сертификата, его супруг и все дети должны получить доли.
• Минимальный размер долей детей обычно соотносится с частью стоимости жилья, оплаченной за счет материнского капитала, но закон не запрещает выделить детям больший размер долей.

​
Технически процедура выглядит так:

• Семья заключает соглашение о выделении долей между супругами и детьми (в некоторых случаях — в простой письменной форме, без нотариуса, если соблюдены установленные условия);
• Подает документы в Росреестр, где регистрируется переход к долевой собственности при сохранении ипотеки как обременения на весь объект.

​
Что важно понимать про залог и права детей

• Отмена согласия банка не означает снятия залога: квартира или дом продолжают оставаться в ипотеке до полного погашения кредита, а банк сохраняет статус залогодержателя.
• ​При этом дети и супруг получают зарегистрированные доли и становятся полноценными собственниками в пределах своих частей, с внесением соответствующей записи в ЕГРН.

​
Это повышает защиту интересов детей: при продаже или отчуждении такого жилья потребуется учитывать их права и, как правило, получать согласие органов опеки, если новое жилье не ухудшает условия проживания ребенка. Для банков же риски минимальны: залог сохраняется на весь объект, а изменение состава собственников не прекращает обязательства по ипотеке.
​
Практические плюсы для семей и рынка

• Снижение административных барьеров: исчезает длительный и часто непрозрачный этап ожидания согласия кредитной организации, который раньше мог затягиваться или оканчиваться необоснованным отказом.
• ​Ускорение сделок: семьи быстрее исполняют обязательство по выделению долей и заранее готовят юридически «чистый» объект к возможной продаже или обмену, что упрощает последующие сделки с участием органов опеки и покупателей.

​
Для рынка недвижимости это означает:

• меньше «зависших» объектов, по которым не оформлены доли детям и из‑за этого сложно выйти на сделку;
• ​снижение нагрузки на суды и судебных приставов, поскольку уменьшается число споров, связанных с разделом ипотечного жилья и принудительным выделением долей.

​
На что обратить внимание покупателям и продавцам

1. Продавцам жилья, приобретенного с материнским капиталом, стоит заранее выделить доли детям и супругу, чтобы на момент продажи объект уже соответствовал законодательным требованиям и не вызывал вопросов у органов опеки и покупателей.
2. ​Покупателям важно проверять выписку из ЕГРН: наличие долей у детей само по себе не является препятствием для сделки, но потребует соблюдения процедур согласия опеки и подбора альтернативного жилья с не худшими условиями для ребенка.

​
Юристам и риелторам новая норма дает более предсказуемый алгоритм работы: вместо торга с банком по вопросу согласия акцент смещается на корректное оформление долей и проверку соблюдения прав детей при каждой конкретной сделке.
​