Рынок вторичного жилья России 2025: от летнего затишья к осеннему буму спроса и цен

Рынок вторичного жилья России в 2025 году прошел через фазу летнего затишья с почти нулевой динамикой цен и перешел к осеннему оживлению с резким ростом сделок и спроса. В июне медианная цена квадратного метра в городах-миллионниках замерла на 142 тыс. руб., повторив майские показатели, а в Москве снизилась на 0,5% до 362 тыс. руб. за кв. м; небольшие роста отмечены в Нижнем Новгороде (+1,2%) и Перми (+0,8%), но в Краснодаре цены упали на 1,4%. Высокие ипотечные ставки (свыше 20%) и сезонный фактор отпугивали покупателей, приведя к перенасыщению предложениями и минимальным сделкам. Продавцы держали цены, уступая скидки только мотивированным клиентам.​

Осеннее оживление спроса

С сентября рынок активизировался: спрос на вторичку вырос на 7% с начала года, продажи — на 6% к сентябрю 2024-го, достигнув 140 тыс. договоров купли-продажи — максимума за 2025 год. В октябре число сделок в 36 агломерациях взлетело на 31,6% год к году (60 тыс. сделок), в Москве +18,3%, в СПб +19,6%, в регионах +37,1%. Доля ипотечных сделок достигла 29% (+5 п.п.), средневзвешенная ставка снизилась до 21,22%. Это вызвано смягчением ипотеки, оттоком с депозитов и отложенным спросом, что вымыло ликвидные лоты и сократило экспозицию на 24,9% год к году (217 тыс. квартир в октябре).​

Динамика цен и предложения

• Цены на вторичку выросли: в сентябре +0,3% за месяц (145 тыс. руб./кв. м по России, +4% год к году); в октябре средняя по 36 рынкам — 45,9 тыс. руб./кв. м (+8% год к году); в Москве за апрель-сентябрь +6%, индекс цены — 12,5 млн руб. за квартиру (+350 тыс. руб. к августу).
• Дисконты сократились с 6,5% летом до 5% в октябре; предложение падает быстрее продаж, новых лотов меньше.
• Региональные лидеры роста: миллионники вроде Казани и Екатеринбурга; падения замедлились — в июле снижались цены в 28/50 городах, к октябрю тренд выровнялся.​

В Москве за 8 месяцев зарегистрировано 85,9 тыс. переходов прав (-4,9% к 2024-му), средняя цена кв. м в премиум-сегменте — 786 тыс. руб. (+41% к 2020-му).​
Региональные особенности

• Москва и СПб: Умеренный рост сделок, цены стабильны с небольшим подъемом; предложение сокращается.
• Регионы: Сильнее оживление (+37%), цены +4-8%; в Сочи -3% год к году, но общий тренд позитивный.
• Летние спады в Краснодаре, Воронеже; осенний подъем в Нижнем Новгороде, Перми.​

Прогнозы и рекомендации

Эксперты ожидают продолжения роста сделок на 5-15% к концу года при снижении ставки, но без льгот рынок рискует стагнацией. Для покупателей: фокус на ликвидные объекты у метро с инфраструктурой; сейчас — шанс на скидки 5%. Продавцам: снижать дисконты для быстрых сделок, мониторить локальные тренды. Рынок балансируется, вторичка приближается к новостройкам по ценам.