Приобретательная давность недвижимого имущества и защита интересов доверителя

Многие из нас знают или хотя бы слышали о наличии в законодательстве России (Гражданский кодекс) статьи о праве на признание собственности на имущество по причине давности владения.
статья 234 ГК РФ : «Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество».

Весьма интересно может выглядеть перспектива решить вопрос по приобретению права собственности на интересующий Вас объект недвижимости без переговоров с Продавцом, без дополнительной траты денежных средств, без участия в аукционах с неизвестным результатом. Владеешь чем-либо (например, когда-то ты или твоя бабушка начали владеть как своим прилегающим к Вашему дому земельным участком) и через 15 лет владения идешь в суд и добиваешься по закону признания своего права.  

Но далеко не все так просто и очевидно. 
В суды подается достаточно много исков о признании права на недвижимость по ст. 234 (давности владения), но в большинстве случаев в удовлетворении иска Суды отказывают. В случае отказа суда заинтересованные лица в качестве результата имеют только потерю времени а также денег. 

Почему так происходит?
Потому, что:
Первое - при подготовке подобного иска и последующей защите Ваших интересов в суде нужно очень заранее озаботиться, тщательно готовить и затем предварительно анализировать подаваемые в суд документы.
Второе – лучше опять заранее решить все вопросы со всеми возможными претендентами на данное имущество, чтобы в суде у Вас не было активно противодействующей Вам стороны. А еще лучше – чтобы были стороны, поддерживающие Вашу позицию.

В суде Вам нужно доказать главное – Вы добросовестно, открыто и непрерывно владели данным недвижимым имуществом как своим собственным не менее 15 лет. С учетом того, что должен также истечь срок исковой давности (по законодательству РФ это три года), то срок такого владения Вами имущества должен быть не менее 18 лет.

Срок достаточно длинный, он должен быть непрерывный, но – Вы вправе присоединить к своему давностному владению (например 6 лет) период давностного владения лицом, наследником (правопреемником) которого Вы являетесь (например 12 лет). Для этого Вы должны быть наследником данного лица.

Доказательства Вашего добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом (либо владения Вашим наследодателем) нужно начинать собирать (а потом и обеспечивать сохранность этих доказательств) заранее (18 лет).

Что может являться для суда таким доказательством :

1. Какой-либо договор или иной документ, на основании которого пусть и невозможно зарегистрировать Ваше право, но который объясняет Суду как это имущество попало к Вам во владение.
2. Какие-либо заключенные договоры на проведение ремонта, эксплуатацию, охрану, обслуживание данного имущества, документы об оплате расходов по содержанию, охране данного имущества.
3. Оплата налогов за данное имущество (в моей практике был случай и очевидно он не является исключением, когда в свое время ИФНС получила информацию о фактическом владении лицом жилым домом и в дальнейшем на протяжении более 10 лет выставляла этому лицу квитанции на оплату налога).
4. Старые фотографии, письма, статьи в газетах, видеозаписи, подтверждающие факт Вашего владения имуществом как своим собственным.
5. Свидетели (лучше несколько), которые знают и готовы в суде подтвердить факт Вашего открытого, добросовестного и непрерывного владения данные имуществом.     

Добросовестность означает, что Ваше вступление во владение данным не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Пример - нельзя просто «пригородить» к своему участку часть территории общего пользования (уличный проезд) для начала срока добросовестного владения данным участком. На практике может быть, что был некий договор, на основании которого Вы получили имущество от предыдущего владельца, либо было решение предыдущего владельца (которое возможно каким-либо образом подтвердить) о передаче Вам в собственность этого имущества.

По приобретательной давности возможно приобрести право собственности на имущество, о приобретении которого шли переговоры, оно было фактически передано продавцом, но стороны не успели завершить оформление регистрации перехода права (как пример – внезапная смерть владельца – продавца).

Также право собственности по давности владения может быть признано на имущество, которое фактически бросил собственник.

В отношении объектов недвижимости здания и сооружения потребуется предоставление суду доказательств, что данный объект недвижимости не несет какой-либо угрозы жизни и здоровью и сохранение этого объекта не нарушает права третьих лиц (соседей по земельным участкам например). Вероятно потребуется проведение экспертизы с проведением обследования объекта соответствующими экспертами- строителями.  

Все эти факты будет необходимо доказывать в суде.

Важно учитывать, что не может лицо приобрести право собственности на имущество, которым лицо владеет на основании договора (имеется в виду договор безвозмездного пользования, аренды, хранения и т.п).

Нельзя приобрести по приобретательской давности в собственность участки земли, находящиеся в муниципальной и государственной собственности, так как они не являются безхозяйными, вступление во владение этими участками не должно быть противоправным.     

Основания для признания судами права собственности через давность владения постепенно несколько изменяются, уточняются вышестоящими Судами. В конце 2020 года Конституционный Суд РФ принял решение, что для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. Добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности.

Заключение
В заключение еще раз добавлю, что в подобных делах достаточно много моментов, о которых необходимо озаботиться до выхода в суд. Успешное решение вопроса возможно при ведении дела квалифицированным и добросовестным юристом начиная со стадии подготовки к подаче иска.
Либо, что также нужно учитывать как вполне возможный вариант – Вы уже на стадии консультации получите разъяснения о причинах по которым Вам не следует подавать данный иск, и Вы будете избавлены от неэффективных расходов, не приносящих нужного Вам результата.